BGH: Cousin rechtfertigt keinen Eigenbedarf
Der Fall: Wohnungskauf durch GbR
Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach dem Erwerb einer bewohnten Wohnung eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da einer ihrer Gesellschafter die Wohnung selbst nutzen wollte. Die beiden Gesellschafter waren Cousins. Die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam und beriefen sich hierbei auf die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13. August 2013. Hiernach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen.
Die GbR hingegen berief sich auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, demzufolge keine Kündigungsbeschränkung besteht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Das Urteil: Familienbegriff wird eng ausgelegt
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Begriffen „Familie“ in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB und „Familienangehörige“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dieselbe Bedeutung zukommt und hiervon ausschließlich diejenigen Personen umfasst sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht. In gerader Verwandtschaftslinie sind dies demnach unter anderem Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel. In der Seitenlinie sind dies Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen.
[BGH, VIII ZR 276/23, 10.7.2024]
Aktueller Beitrag
- 19.12.2024
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Mietpreisbremse: Wo gilt sie?
Differenziert nach Bundesländern liegen die meisten Gemeinden mit Mietpreisbremse in Bayern (208), gefolgt von Baden-Württemberg (89 Gemeinden) und Hessen (49 Gemeinden). 44 der 82 Großstädte (ab 100.000 Einwohner) weisen nach BBSR-Angaben eine Mietpreisbremse auf. Darüber hinaus ist sie in 24 mittelgroßen Städten (50.000 bis unter 100.000 Einwohner), 106 kleineren Mittelstädten (20.000 bis unter 50.000 Einwohner), 173 Kleinstädten (5.000 bis unter 20.000 Einwohner) und 68 Gemeinden mit unter 5.000 Einwohnern wirksam.
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubauausnahme). Weitere Ausnahmen gelten zum Beispiel für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen und unter bestimmten Bedingungen, wenn die Vormiete höher lag.
Bis auf eine Ausnahme (Stadt Trier) gilt in Gemeinden mit Mietpreisbremse auch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Vermieterinnen und Vermieter dürfen demnach die Mieten in bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen. In Gemeinden ohne abgesenkte Kappungsgrenze dürfen diese Bestandsmieten hingegen um maximal 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. 87 Gemeinden liegen im Geltungsbereich einer abgesenkten Kappungsgrenze, haben jedoch keine Mietpreisbremse.
„Mietpreisbremse ist wichtiges Instrument“
„Über die Hälfte der Haushalte in Deutschland sind Mieterhaushalte. Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um den Anstieg der Neuvertragsmieten zu begrenzen“, sagt Matthias Waltersbacher, Leiter des Referats Wohnungs- und Immobilienmärkte im BBSR. „Der vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzesentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse ist deshalb zu begrüßen. Jetzt sind Bundestag und Bundesrat am Zug. Andernfalls würde sich die Lage für Mieterinnen und Mieter auf angespannten Wohnungsmärkten weiter verschärfen. Auch die Mieterinnen und Mieter sind gefordert, bei Neuverträgen genau hinzuschauen und zu prüfen, ob die Preisbremse eingehalten wird“, so Waltersbacher.
Inzwischen verfügen 98 Prozent der Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern über einen Mietspiegel, davon 63 Prozent über einen qualifizierten, also nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel. Rechtlich sind Gemeinden verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen.