BGH: Cousin rechtfertigt keinen Eigenbedarf

Der Fall: Wohnungskauf durch GbR

Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach dem Erwerb einer bewohnten Wohnung eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da einer ihrer Gesellschafter die Wohnung selbst nutzen wollte. Die beiden Gesellschafter waren Cousins. Die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam und beriefen sich hierbei auf die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13. August 2013. Hiernach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen.

Die GbR hingegen berief sich auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, demzufolge keine Kündigungsbeschränkung besteht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.

Das Urteil: Familienbegriff wird eng ausgelegt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Begriffen „Familie“ in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB und „Familienangehörige“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dieselbe Bedeutung zukommt und hiervon ausschließlich diejenigen Personen umfasst sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht. In gerader Verwandtschaftslinie sind dies demnach unter anderem Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel. In der Seitenlinie sind dies Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen.

[BGH, VIII ZR 276/23, 10.7.2024]

Aktueller Beitrag

10.04.2025
News

Balkonkraftwerke: Das sollten Wohnungseigentümer beachten

Balkonkraftwerke: privilegierte bauliche Veränderung

Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2024 gilt die Installation eines Steckersolargeräts als privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 Nr. 5). Sie ist damit den baulichen Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz, zur E-Mobilität und zum Ausbau des schnellen Internets gleichgestellt.

Das bedeutet: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf das Anliegen nicht grundsätzlich ablehnen, darf aber Vorgaben zur Art und Weise der Aus- und Durchführung machen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Diese müssen angemessen und zumutbar sein – dürfen also nicht unverhältnismäßig sein, sodass sie das Vorhaben verhindern.

Beschlussantrag vorbereiten und in die Eigentümerversammlung einbringen

Auch wenn Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch haben, müssen sie zunächst die Zustimmung ihrer Miteigentümer in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen – da die Maßnahme in der Regel Gemeinschaftseigentum betrifft. „Wer das Gerät ohne Beschluss installiert, riskiert, es später wieder zurückzubauen zu müssen“, sagt von Möller. Damit der Gestattungsbeschluss zustande kommt, reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen aus.

Ihren Beschlussantrag sollten Eigentümer gründlich vorbereiten und dann in die Eigentümerversammlung einbringen. Dafür bittet der Eigentümer die Verwaltung am besten möglichst frühzeitig per E-Mail oder postalisch, den Antrag auf die Tagesordnung zu setzen, und lässt sich dies bestätigen.

In dem Antrag sollte die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschrieben werden. Dabei sollte der Antragsteller folgende Punkte berücksichtigten:

Auswahl des Geräts: Ein Steckersolargerät besteht in der Regel aus bis zu zwei Solarmodulen, einem Wechselrichter und der Verkabelung. Es dürfen nach geltender Rechtslage maximal 800 Watt ins Stromnetz eingespeist werden – produzieren die Solarmodule mehr, muss der Wechselrichter die Leistung entsprechend „drosseln“.
Montage: Das Gerät muss sturmfest angebracht werden, damit keine Gefahr bspw. von herunterfallenden Teilen ausgeht. Die Montage muss den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen und die Herstellerangaben zur Installation und Hinweise zur Benutzung des Geräts müssen berücksichtigt werden. Das Gerät sollte möglichst so angebracht werden, dass andere Bewohner nicht geblendet werden.
Versicherung: Steckersolargeräte gelten nicht als Gebäudebestandteile, sondern sind Privateigentum der jeweiligen Eigentümer bzw. Mieter. Wer ein Steckersolargerät montiert, sollte daher eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Diese deckt in der Regel Sach- und Personenschäden Dritter, die die Geräte verursachen, ab.
Kosten: Die Montage- und mögliche Folgekosten muss die Eigentümer alleine tragen.

Vermietende Eigentümer müssen Rechtsanspruch ihrer Mieter durchsetzen

Auch Mieter haben nun einen Rechtsanspruch gegen ihre Vermieter auf die Installation eines Steckersolargeräts (§ 554 BGB) auf eigene Kosten. Das bedeutet: „Vermietende Wohnungseigentümer müssen auf Wunsch des Mieters einen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeiführen, aber auch umgekehrt mögliche Auflagen zur Installation des Geräts gegenüber ihrem Mieter durchsetzen“, informiert von Möller.

Bei fehlendem Beschluss: Klageerhebung

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Gestattungsbeschluss nicht fasst, bleibt Wohnungseigentümer nur der Rechtsweg. Sie können dann Beschlussersetzungsklage erheben. Stimmt die WEG hingegen dem Antrag zu, macht aber unverhältnismäßige Auflagen dazu, müssen sie den Beschluss anfechten und gleichzeitig Beschlussersetzungsklage erheben.

Zurück zur Übersicht