Einliegerwohnung: zwei Haushalte unter einem Dach

Anforderungen an Einliegerwohnungen

Nicht immer sind es nur wirtschaftliche Gründe, die für die Schaffung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sprechen. Auch Veränderungen der Lebensumstände, wenn etwa ein Elternteil aufgenommen werden soll oder nahe gelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig ist, lassen nicht wenige Hausbesitzer über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken.

Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, weist darauf hin, dass die Einliegerwohnung sich zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich befindet, aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit hinreichender Tageslichtversorgung bilden muss. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang; darüber hinaus müssen Wände und Decken den üblichen Anforderungen an Schall- und Brandschutz genügen.

Bei Neubauten ist es ratsam, die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung bereits in der Planung zu berücksichtigen – das erleichtert den späteren Umbau enorm. Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Einliegerwohnung und Mietrecht

Der wichtigste Punkt bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist der eingeschränkte Kündigungsschutz durch den Vermieter. Der Vermieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Fristen variieren zwischen drei Monaten bis hin zu einem Jahr, abhängig von der Wohndauer.

Auch bei der Betriebskostenabrechnung gibt es in dieser Konstellation Besonderheiten: So kann der Vermieter zum Beispiel die Heizkosten verbrauchsunabhängig abrechnen. Es genügt eine Abrechnung nach Quadratmetern. Für den Vermieter ergeben sich zudem steuerliche Vorteile: So kann er unter Umständen die Einliegerwohnung anteilig über die AfA abschreiben und – bei Fremdfinanzierung – Zinskosten steuerlich geltend machen.

Aktueller Beitrag

10.04.2025
News

Balkonkraftwerke: Das sollten Wohnungseigentümer beachten

Balkonkraftwerke: privilegierte bauliche Veränderung

Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2024 gilt die Installation eines Steckersolargeräts als privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 Nr. 5). Sie ist damit den baulichen Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz, zur E-Mobilität und zum Ausbau des schnellen Internets gleichgestellt.

Das bedeutet: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf das Anliegen nicht grundsätzlich ablehnen, darf aber Vorgaben zur Art und Weise der Aus- und Durchführung machen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Diese müssen angemessen und zumutbar sein – dürfen also nicht unverhältnismäßig sein, sodass sie das Vorhaben verhindern.

Beschlussantrag vorbereiten und in die Eigentümerversammlung einbringen

Auch wenn Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch haben, müssen sie zunächst die Zustimmung ihrer Miteigentümer in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen – da die Maßnahme in der Regel Gemeinschaftseigentum betrifft. „Wer das Gerät ohne Beschluss installiert, riskiert, es später wieder zurückzubauen zu müssen“, sagt von Möller. Damit der Gestattungsbeschluss zustande kommt, reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen aus.

Ihren Beschlussantrag sollten Eigentümer gründlich vorbereiten und dann in die Eigentümerversammlung einbringen. Dafür bittet der Eigentümer die Verwaltung am besten möglichst frühzeitig per E-Mail oder postalisch, den Antrag auf die Tagesordnung zu setzen, und lässt sich dies bestätigen.

In dem Antrag sollte die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschrieben werden. Dabei sollte der Antragsteller folgende Punkte berücksichtigten:

Auswahl des Geräts: Ein Steckersolargerät besteht in der Regel aus bis zu zwei Solarmodulen, einem Wechselrichter und der Verkabelung. Es dürfen nach geltender Rechtslage maximal 800 Watt ins Stromnetz eingespeist werden – produzieren die Solarmodule mehr, muss der Wechselrichter die Leistung entsprechend „drosseln“.
Montage: Das Gerät muss sturmfest angebracht werden, damit keine Gefahr bspw. von herunterfallenden Teilen ausgeht. Die Montage muss den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen und die Herstellerangaben zur Installation und Hinweise zur Benutzung des Geräts müssen berücksichtigt werden. Das Gerät sollte möglichst so angebracht werden, dass andere Bewohner nicht geblendet werden.
Versicherung: Steckersolargeräte gelten nicht als Gebäudebestandteile, sondern sind Privateigentum der jeweiligen Eigentümer bzw. Mieter. Wer ein Steckersolargerät montiert, sollte daher eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Diese deckt in der Regel Sach- und Personenschäden Dritter, die die Geräte verursachen, ab.
Kosten: Die Montage- und mögliche Folgekosten muss die Eigentümer alleine tragen.

Vermietende Eigentümer müssen Rechtsanspruch ihrer Mieter durchsetzen

Auch Mieter haben nun einen Rechtsanspruch gegen ihre Vermieter auf die Installation eines Steckersolargeräts (§ 554 BGB) auf eigene Kosten. Das bedeutet: „Vermietende Wohnungseigentümer müssen auf Wunsch des Mieters einen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeiführen, aber auch umgekehrt mögliche Auflagen zur Installation des Geräts gegenüber ihrem Mieter durchsetzen“, informiert von Möller.

Bei fehlendem Beschluss: Klageerhebung

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Gestattungsbeschluss nicht fasst, bleibt Wohnungseigentümer nur der Rechtsweg. Sie können dann Beschlussersetzungsklage erheben. Stimmt die WEG hingegen dem Antrag zu, macht aber unverhältnismäßige Auflagen dazu, müssen sie den Beschluss anfechten und gleichzeitig Beschlussersetzungsklage erheben.

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